читай • пиши • делисьПерейти в журнал

Сделки с комнатами №1

07.07.2016

Автор: anna1099

Сделки с комнатами заслуживают повышенного внимания, поскольку имеют множество "подводных камней".


Full

Выбор комнаты для покупки

Требования к объекту

Покупатели с наличными денежными средствами всегда были в почете. Если и вы скопили небольшую сумму, чтобы обзавестись своей первой недвижимостью, будьте осторожны. 

Первое, на что следует обратить внимание, это документы на объект. Недвижимость может числиться как обособленная комната с персональным номером или представлять собой долю в праве собственности. Первый вариант является более предпочтительным, поскольку собственник может распоряжаться своим имуществом, не подкрепляя принятое решение согласием соседей.

Если комната представлена долей в праве собственности на квартиру, то другие сособственники помещения получают преимущественное право выкупа объекта в случае продажи. Они обладают полномочиями на участие в принятии решения о заселении квартирантов и в ряде других вопросов.

Следующий важный момент - состояние самого объекта недвижимости. Обращайте внимание на все мелочи, которые, на первый взгляд, кажутся малозначительными. Любые подтеки на потолке и обоях свидетельствуют о наличии проблем с коммуникациями или соседями. Влажная поверхность подоконника или конденсат на окне нельзя списывать на плохие погодные условия. Эти факты говорят о плохой работе вытяжки и других технических проблемах.

Двери и створки окон должны открываться легко, не задевать за раму или напольное покрытие. Удостоверьтесь, что вас устраивает состояние мест общего пользования и холлов. 

Несомненными достоинствами комнаты можно считать наличие:

- вахтера или коменданта на входе в здание; 

- домофона на вход в дом и на каждом этаже при входе в тамбур;

- капитального ремонта здания;

- балкона;

- постирочной комнаты;

- кладовой.

Самой элементарной сделкой является покупка объекта недвижимости за наличный расчет. Подготовка к оформлению договора в данном случае включает:

- сбор пакета документов;

- анализ бумаг о праве собственности на объект;

- оформление договора аванса;

- подготовку договора купли-продажи;

- оплату государственной пошлины со стороны покупателя;

- совершение регистрационных действий;

- расчет между сторонами;

- приемку-передачу комнаты от продавца покупателю.

Стандартный пакет документов для приобретения комнаты за наличный расчет включает:

- гражданские паспорта участников сделки;

- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость;

- выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных в комнате лиц;

- выписку из лицевого счета комнаты, подтверждающую отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Ситуация усложняется, если продавцом объекта недвижимости является ребенок несовершеннолетнего возраста, или комнатой владеет несколько собственников. В обоих случаях сделка будет сопровождаться посещением нотариуса для заверения договора купли-продажи. Это необходимо, чтобы минимизировать риски продавца и покупателя, которые возникают в ходе мероприятия.

Нотариус дополнительно заказывает справки из психо- и наркодиспансеров, подтверждающие, что продавцы не состоят на учете в соответствующих учреждениях. При продаже доли малолетнего ребенка нотариус дополнительно запросит согласие органов опеки на совершение сделки. Потребуются также выписки из реестра прав собственности, подтверждающие отсутствие обременений на объекте недвижимости.


Более сложными считаются сделки, в которых задействованы ипотечные денежные средства или различного рода сертификаты. В данном случае к приобретаемому объекту недвижимости предъявляются специфические требования.

                            Оформление ипотеки

В ипотеку можно приобрести лишь отдельный объект недвижимости, то есть комната должна быть выделена. Исключение составляют случаи, когда все собственники квартиры готовы передать ее в залог банку до погашения заемщиком кредитных обязательств. В такой ситуации покупатель сможет оформить ипотеку даже на комнату, представленную долей в праве общей собственности на объект недвижимости. Чаще всего это необходимо, когда один из собственников квартиры выкупает у второго одну или несколько комнат.

Помимо стандартных, документы для покупки объекта в ипотеку включают:

- кадастровый или технический паспорт недвижимости;

- справки о том, что продавцы не состоят на учете в учреждениях психо- и наркодиспансера;

- отчет об оценке рыночной стоимости комнаты на данный момент времени;

- нотариальное согласие супруги покупателя на приобретение недвижимости в его личную собственность с привлечением ипотечных средств (если покупателем является один из супругов).

                          Использование сертификатов

Что касается сертификатов, наиболее часто при покупке комнаты привлекают средства материнского капитала. Такая сделка возможна, если условия в приобретаемом объекте недвижимости не хуже тех, где ранее был зарегистрирован ребенок. Необходимо удостовериться, что в объекте недвижимости функционируют все коммуникации, объект пригоден для проживания. Это важно, поскольку перед перечислением средств сертификата по адресу комнаты будет выезжать комиссия из Пенсионного Фонда для проверки соответствия недвижимости их требованиям.