Витрина
Журналов

Школа инвестиций №5

Комментарии
1

категория журнала | Бизнес

Школа инвестиций №5

Как вложить деньги в недвижимость: развернутый анализ инвестиции

Бренд: Школа инвестиций

Автор: Ivan

Дата издания: 30.09.2017

Как вложить деньги в недвижимость: развернутый анализ инвестиции

Даже тот, кто задерживается на одном месте раз в полгода и то на пару недель, мечтает о собственном доме. Уютное “гнездышко”, куда возвращаешься после долгих поездок и укрываешься от любой “непогоды”. Недвижимость — единственный актив, в который инвестирует (или стремится к этому) каждый человек. В этой статье смотрите обычные и экзотические способы вложить деньги в жилье, офисы и землю. Также обратите внимание, как выбирать каждый из активов.

Как инвестировать в недвижимость: традиционные и новаторские подходы

Инвестировать в недвижимость — это не обязательно купить квартиру и жить в ней, или продать при случае. Хотя этот способ тоже не исключен. Смотрите традиционные и не очень методы заработать деньги на домах и квартирах.
  • Купить квартиру в новостройке и продать ее после ремонта. Еще вариант — сдавать жилье в аренду. Самый традиционный способ, который не требует много времени, но предусматривает капитал.
  • Приобрести недвижимость на берегу моря, возле гор или других природных достопримечательностей. Очень прибыльный туристический бизнес, который требует серьезного стартового капитала. Ведь за квартиру с лучшим ремонтом туристы заплатят больше. А еще лучше — построить коттедж и сдавать несколько комнат разным семьям. Идеально, если каждая комната оборудована отдельной ванной и кухней. Также учитывайте, что в некоторых регионах прибыль будет сезонной. Для круглогодичного заработка больше подходят горы либо недвижимость у моря в теплом климате.
  • Выкупить цокольные этажи новостроек под офисы. Для монетизации такого актива важно удобное расположение офиса. Ниже рассмотрены главные требованиях к выбору места под офис.
  • Вложить деньги в фонд операций с недвижимостью. Чтобы стать пайщиком такого фонда, нужно купить сертификат. Номиналы разные: от 100 долларов и выше. После строительства объекта фонд выкупит сертификаты обратно, но уже по большей цене. Подробности описаны ниже. Для тех же целей можно организовать фонд, который финансирует не строительство, а ремонт объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Это самый бюджетный, но не менее прибыльный и рискованный способ заработать на недвижимости.
  • Приобрести коммерческие объекты — гаражи, склады, производственные помещения для аренды. Как правило, такие здания расположены в промышленных зонах городов. Они пользуются спросом не меньше, чем жилье.
  • Купить недвижимость за границей для сдачи в аренду. Этот способ требует немалых инвестиций. Однако, не всегда настолько больших, как жилье в столице вашей страны. Ниже смотрите цены и особенности.
  • Инвестировать в землю в своей стране или за рубежом. Это может стать “золотой жилой”. В маленьких населенных пунктах земля стоит очень дешево. Если удачно выбрать место, то можно заработать сумму, в несколько раз превышающую инвестиции. Еще один способ — купить недорого землю на окраине города. Как правило, со временем города расширяются. И то, что пять лет назад было окраиной, сегодня весьма привлекательный спальный район. Если удастся выкупить участок возле жилого массива, то самый дешевый способ монетизировать его — организовать там автостоянку. Присмотритесь к земле внимательнее, это один из беспроигрышных источников прибыли.

Отечественные фонды операций с недвижимостью

Отдельно остановимся на инвестиционных фондах. Сумма, которой нужно располагать, стартует со 100 долларов.Банк или строительная компания, основавшая фонд, выпускает сертификаты и управляет привлеченным капиталом — решает, куда его вложить. Инвесторы покупают эти сертификаты, их количество определяет долю владения в фонде. Управляющий фондом арендует или покупает землю, заключает договор с застройщиком и финансирует за счет пайщиков строительство нового объекта.Через 2-4 года, а иногда срок составляет до 9 лет, строительство закончится. Дом сдадут в эксплуатацию, квартиры продадут, а вырученные деньги разделят между пайщиками пропорционально, выкупая сертификаты.Таким образом, инвестор получит назад свои средства и прибыль по ним. Организаторы фонда — комиссию от продажи и выкупа сертификатов.Достаточно рискованное мероприятие. Ведь шанс, что застройщик разорится — высок, особенно в кризисные периоды. К сожалению, в таком случае гарантий возврата просто нет.

Паевые фонды за рубежом

За границей эти фонды называются Real Estate Investment Trust (REIT). Там гарантии гораздо шире. Все средства такого фонд вкладывают в недвижимость разных стран. Это компенсирует убытки одного рынка прибылью другого.По сравнению с отечественными фондами доходность REIT не так велика — всего 5-7%. Но и гарантии возврата на порядок выше. Минимальная сумма вложения в зарубежный ПИФ составляет 1-3 тысячи долларов, что тоже больше, чем в отечественных.

Как выбрать недвижимость для инвестиций

От того, в каком районе расположена квартира, коммерческая недвижимость или земля зависит ее цена сегодня и стоимость в будущем. Рассмотрим подробнее, как выглядит наиболее привлекательная инвестиция в квартиру, офис и землю.

Как выбрать квартиру и дом

Учитывайте следующие факторы при выборе жилья.
  • Отдаленность района от центра
  • Приближенность к достопримечательностям или природным богатствам — морю, горам и т.д.
  • Вид из окна. Даже если обе квартиры расположены у моря, их цены будут отличаться, если у одной из них окна выходят на море, а у другой — в тесный дворик с людьми без определенного места проживания и урнами.
  • Транспортная развязка. Чем лучше она, тем удачнее инвестиция. Еще вариант — власти планируют в ближайшее время проложить там ветку метро, трамвайную или троллейбусную линии. Однако будьте готовы, что такого “обещания” тоже можно ждать три года.
  • Парковка, детские площадки, близость к школам, садикам, больницам, крупным торговым центрам, ресторанам и прочим зданиям, которые украшают проживание комфортом и безопасностью. Все эти факторы влияют на цену квартиры или дома даже больше, чем отдаленность от центра.
  • Состояние стен, коммуникаций, крыши, вентиляция, “возраст” дома — нюансы, которые добавляют финансовый вес недвижимости. Консьержи и охрана в подъезде или в “частном секторе” тоже прямо влияют на цену аренды и самого жилья.
  • Стоимость самого района. Мегаполисы и просто большие города разделены на благополучные и не очень районы. “Слава” микрорайона влияет на цену квартиры.

Как выбрать землю для инвестиций

В свое время американский предприниматель Рэй Крок выкупил землю, на которой располагалась всемирно известная сеть ресторанов быстрого питания. Такой “трюк” сделал его собственником и основателем корпорации McDonald’s, отобрав все права у авторов идеи братьев Макдональдсов. Не пренебрегайте возможностью купить землю. Тем более, что в странах экс-СНГ рынок стихийный, а приобрести землю, которая через десяток лет принесет миллионы, можно практически за бесценок. Вот как нужно выбирать “золотой участок”.Обратите внимание на такие вопросы. Далеко ли от столицы или большого города находится земля? Есть ли рядом природные достопримечательности? Не пренебрегайте участками на окраинах городов. То, что вчера было отшибом, через пять лет станет привлекательным загородным районом. Также “золотым дном” может стать заброшенный участок в небольшом частном секторе, где есть возможность постройки многоэтажек. Земля там стоит дешево, а впоследствии можно получить квартиру в новостройке в обмен на разрешение построить многоэтажку на вашей территории.Яркий пример “земельного преобразования” — украинский курорт Буковель. Село Поляница, где он расположен, сегодня самое богатое в стране. Цена участков там достигает порой 10 тысяч долларов за сотку. А до строительства курорта селяне по незнанию распродали там участки за несколько сотен долларов.

Что учитывать при покупке офисов

  • Транспортная развязка — как правило, арендаторы выбирают места, в которых соединяются несколько веток общественного транспорта.
  • Наличие рядом кафе и ресторанов, продуктовых магазинов. Тоже нюанс, который позволит вам взимать более дорогую арендную плату.
  • Парковка — удобство и ваше преимущество одновременно.
  • Охрана — установите сигнализацию в офисе, это позволит вам удорожить стоимость офиса.

Преимущества инвестиций в недвижимость

Почему стоит инвестировать в недвижимость? Обозначим главные преимущества этого способа вложения средств.
  • Быстрая окупаемость. Купив квартиру или коммерческую недвижимость, сделав там ремонт, можно ее сдавать и быстро вернуть все затраты. Ведь аренда с каждым днем дорожает.
  • Прибыль от аренды значительно выше, чем если положили эти деньги на банковский депозит.
  • Недвижимость и земля дорожают всегда. Причем, как сама стоимость, так и аренда. В периоды кризисов она ненадолго можно дешеветь, однако потом снова возвращается на свои места. Кстати, кризис — идеальное время для покупки недвижимости.
  • Деньги, вложенные в ремонт, в разы удорожают стоимость недвижимости. Имейте это ввиду, и по возможности ремонтируйте свои приобретения.

Риски вложения денег в квартиру или офис

  • Длительный процесс. Поэтому для быстрого заработка — это не лучший способ вложить деньги.
  • Требуют внушительного стартового капитала, если речь не идет о фондах инвестирования в недвижимость.
  • Слабая защита перед стихийными бедствиями и форс-мажорами — революциями, войнами и т.д.
  • Налогообложение — налоги на аренду, квартиру (если их у вас несколько), землю. Все это нужно оплачивать независимо от того, используете вы ее или нет.
  • Низкая ликвидность — быстро продать квартиру по рыночной цене не всегда легко. Поэтому не надейтесь быстро конвертировать нужную сумму.
  • Стоимость содержания — коммуналка. Впрочем, если сдаете жилье, то ее оплачивает арендатор.

Где купить недвижимость за рубежом

Компания, которая составляет крупнейший каталог зарубежной недвижимости Tranio проанализировала, что было с ценами недвижимости с 2008 по 2016 год в Европе. Таким образом определены самые привлекательные страны для инвестиций. Рассмотрим инвестиций за рубежом с учетом двух целей, которые преследует инвестор.

Краткосрочный заработок

Если рассматривать краткосрочный вариант вложения денег, нужно вкладывать в рынки, которые находятся на этапе развития. Как инвестировать. Нужно покупать жилье на этапе строительства или готовое. Затем отремонтировать и продать через пару лет, когда цена вырастет. Наиболее привлекательные города — Бухарест, Мадрид, Барселона, София, Дублин, Братислава, Лиссабон, Варшава. Из этого списка испанские Мадрид и Барселона — самые перспективные, но дорогие. Здесь недвижимость активно дорожает.София — более бюджетный вариант. Стоимость квадратного метра в городе начинается с 400 евро.

Долгосрочная сохранность капитала

Если же искать, куда вложить деньги, чтобы сохранить их от инфляции и других экономических влияний, выбирайте жилье на стабильных рынках и сдавайте его в аренду. Стоимость квадратного метра здесь стартует с 3 тысяч евро, однако благодаря аренде вы быстро вернете свои деньги. Наиболее перспективные с точки зрения долгосрочных вложений города, где цена недвижимости росла либо падала незначительно — Берлин, Лондон, Вена, Стокгольм, Хельсинки, Люксембург. Самым быстрорастущим оказался рынок недвижимости Берлина. Но он и наиболее дорогой из списка Tranio. Прочные стены и “земля под ногами” — прибыльный и разнообразный способ вложения денег. Выбирайте свой вариант и зарабатывайте миллиарды!
Статья подготовлена по материалам www.365-invest.com